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Droit Immobilier

Droit Immobilier

Acquérir ou vendre un appartement, une maison ou tout autre bien immobilier n'est pas une opération banale. Les décisions prises par chaque interlocuteur mettent souvent en jeu de grosses sommes d'argent. Et pour vous qui achetez votre logement, le bien représentera votre cadre de vie.

1. Comment va être rédigé votre acte de vente

1.1. L'identité et capacité des parties

Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l'avant-contrat (compromis de vente) et pour assurer la pleine efficacité de l'acte de vente sans qu'il puisse être ni contesté ni annulé, le Notaire et ses collaborateurs entreprennent des démarches, obtiennent des autorisations, réunissent des documents.

Tout d'abord, le Notaire vérifie :

  • d'une part si le délai de rétractation ou de réflexion de l'acquéreur a été purgé : L'acquéreur dispose d'un délai de sept jours après avoir signé un avant contrat (compromis de vente) pour s'il le souhaite, se rétracter. Cette règle s'applique à l'ac quéreur non professionnel de biens immobiliers à usage d'habitation et à certaines opérations ayant un effet analogue.
  • d'autre part si l'acquéreur a obtenu son ou ses prêts : la loi protège l'acquéreur qui emprunte pour se loger. Tout compromis de vente est légalement considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt ou des différents prêts indispensables pour assurer le finan cement de l'achat.
En conséquence, la vente est subordonnée à la réalisation de cette condi tion suspensive. Sa durée de validité s'étend d'ordinaire d'à un à deux mois.

Si, dans le délai prévu, l'acquéreur ne peut pas obtenir le prêt, le compromis de vente sera résilié sans pénalités mais à la condition bien sur que l'acquéreur justifie par une attestation de la banque de son refus de lui accorder son prêt dans les conditions fixées au compromis de vente. Si cette attestation de refus de prêt est régulière, le dépôt de garantie éventuellement versé sera en principe restitué.

Le vendeur sera informé au plus vite afin de lui permettre de retrouver un nouvel acquéreur.

Ensuite, parmi les formalités préalables effectuées par le Notaire et ses collaborateurs on peut citer notamment :

Pour les besoins de la publicité foncière qui est une formalité essen tielle, il est nécessaire de vérifier les noms et prénoms exacts des vendeurs et acquéreurs ainsi que leurs lieux et dates de naissance. Il faut pour cela obtenir des extraits d'actes de naissance ayant moins de trois mois lors de la formalité. Par le même moyen, il sera également vérifié la capacité des parties : si chacune est majeure, n'est pas l'objet d'une mesure de protection (curatelle, tutelle), ce qui est signalé par une mention RC (Répertoire civil) inscrite sur l'acte de naissance. Un extrait de l'acte de mariage permet de savoir si un contrat de mariage a été conclu, les références y étant indiquées.

1.2. La désignation du bien

Le Notaire se réfère aux indications inscrites dans l'acte notarié d'achat, de donation ou de succession du vendeur. Ce document constitue son titre de propriété.

Il faut parfois préciser quels sont les meubles ou objets que le vendeur se réserve ou laisse à l'acquéreur: accessoires de décoration, éléments de cuisine, rideaux...

La surface du bien : Si la vente porte sur un lot de copropriété de 8 m2 ou plus, que ce soit un appartement, une boutique, un local professionnel ou à usage mixte, ou encore une maison individuelle dans une copropriété hori zontale, il faut que sa superficie exacte soit indiquée dans l'acte de vente , cette surface est appelée « Loi Carrez ». Toutefois, sont exclus les caves, garages et emplacements de stationnement. Le Notaire veillera à porter cette mention de la superficie dans l'acte selon les instructions du vendeur ou de la société mandatée par le vendeur pour déclarer cette superficie. La protec tion de l'acquéreur résultera alors de la garantie de la superficie c'est à dire que si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle qui figure dans l'acte, l'acquéreur peut réclamer une diminution de prix propor tionnelle à la différence de superficie au vendeur qui devra alors indemniser l'acquéreur mais qui lui pourra obtenir un dédommagement s'il a fait effectuer cette mesure par un professionnel habilité et si ce dernier d'une assurance régulière et en vigueur.

1.3. La purge des droits de préemption

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur.

Le Notaire s'assure de l'absence de tout droit de préemption à l'occasion de la vente projetée. S'il en existe un, ils procéderont à sa « purge » (proposer à son titulaire d'acquérir le bien par priorité).

Les principaux droits de préemption sont :

  • Le droit de préemption du locataire
  • Le droit de préemption urbain : Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune...), d'acheter en priorité, certains biens mis en vente dans des zones préalablement définies par le conseil municipal. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d'intérêt général (exemple : des équipements collectifs ).

Certains biens et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations).

Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le Notaire adressera au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente. La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.

La commune peut : • ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut alors être vendu à l'acquéreur au prix annoncé dans la DIA. • accepter le prix proposé : la vente est donc conclue avec la commune. L'acte de vente doit être passé dans les trois mois de la réponse, et le prix payé dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers ; • faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre-proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement.

1.4. L'obtention des documents d'urbanisme

Le Notaire doit obtenir certains documents d'urbanisme

  • Soit un certificat d'urbanisme : Vous voulez naturellement avoir la certitude de pouvoir bâtir sur le terrain acquis : Le certificat d'urba nisme fournira ce renseignement. Il précisera, en outre, la desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus: canalisation d'eau potable, égout, distribution d'électricité.
  • Soit une note de renseignements d'urbanisme : Si la vente porte sur un appartement ou une maison dont l'acquéreur n'a pas l'intention de modifier l'état extérieur ou la destination, il sera demandé un simple note de renseignements d'urba nisme : Il s'agit d'un document administratif destiné à donner des informations sur les dispositions d'urbanisme ou les limitations administratives au droit de propriété. Ce document indiquera, éventuel lement, les servitudes d'urbanisme grevant le bien, par exemple, l'alignement.
  • Une attestation relative au raccordement ou non du bien immobilier à un réseau d'assainissement (tout à l'égout).
  • Si le bien immobilier est construit ou a fait l'objet de travaux importants depuis moins de 10 ans, une copie du permis de construire et du certificat de conformité. Le permis de construire délivré par la commune, permettra de justifier que le bien immobilier a été construit avec une autorisation administrative. Le certificat de conformité délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire. Si possible, au delà de ce délai de 10 ans pour les bâtiments indépendants et maisons individuelles une copie de ces documents sera fournie.
  • Le règlement du lotissement : si la vente porte sur un bien dépendant d'un lotissement, il est utile de consulter le règlement et le cahier des charges et ainsi de vérifier les différentes charges et condi tions qui s'y trouvent, notamment les droits et obligations des propriétaires en ce qui concerne les constructions, les clôtures...

1.5. La garantie dommage ouvrage

Si l'immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l'acte mentionnera l'existence ou l'absence d'assurance dommage ouvrage c'est à dire d'une assurance prévoyant une indemnisation en cas de sinistre affectant la solidité de l'immeuble et la destination de l'immeuble et ce sans avoir à rechercher l'entreprise qui est à l'origine de ce sinistre. C'est une information essentielle pour l'acquéreur.

1.6. La demande de renseignements hypothécaires

Premier objectif : Vérifier que le vendeur est bien propriétaire et que le bien vendu n'est pas hypothéqué

Le Notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur, examinent son titre de propriété. Ils contrôlent également en principe l'origine régulière de propriété sur trente ans. C'est une démarche importante car seul le propriétaire d'un bien peut valablement le vendre. Ainsi s'ils constatent que le bien est en indivision c'est à dire appartient à plusieurs personnes, un accord de tous devra être obtenu.

Pour accomplir ce contrôle, ils demanderont un état hypothécaire appelé « hors formalité ».

L'obtention de ce document est en outre le seul moyen de connaître les inscriptions (garanties) sur le bien immobilier c'est à dire les hypothèques éventuelles. Ainsi si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti avec une hypothèque, et que ce prêt n'est pas encore totalement remboursé, l'inscription prise par banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix nécessaire à solder le prêt.

D'autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Les vérifications nécessaires seront effectuées afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.

En conséquence, il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.

second objectif : vérifier les éventuelles contraintes de voisinage

Le Notaire vérifie si une clause est prévue dans le titre de propriété du vendeur et donc sur l'état hypothécaire prévoyant diverses charges qui pèseront sur la propriété notamment toute servitude à savoir : droit de passage d'un voisin, interdiction de bâtir sur le terrain ou d'y élever des constructions au-delà d'une certaine hauteur, si le bien est en copropriété les parties communes et privatives de l'immeuble ainsi que leurs conditions d'utilisation (Vous connaîtrez la quote-part du bien acquis dans les parties communes et dans les diverses charges: entretien général, ascenseur, espaces verts, etc....)

1.7. si l'immeuble est en copropriété

Les travaux et les charges dans la copropriété

Le Notaire demandera au syndic un certificat prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Ce document a pour objet de leur fournir toutes les informations utiles à la vente et à la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur. Cette information concerne les dettes éventuelles du vendeur à l'égard de la copropriété, ainsi que les sommes exigibles ou qui vont l'être prochainement à la suite de décisions antérieures de l'assemblée des copropriétaires concernant les travaux. Bien évidemment ils vérifieront avant de remettre le prix au vendeur, à ce qu'il ne subsiste aucun arriéré de dettes.

Le carnet d'entretien et diagnostic technique

Pour s'assurer que l'immeuble est dans un état satisfaisant, le candidat acquéreur peut consulter le carnet d'entretien établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans.

1.8. Amiante, termites, saturnisme, diagnostic des performances énergétiques, gaz

Le Notaire demandera au vendeur de lui fournir les différents diagnostics obligatoires à savoir :

  • Le Diagnostic relatif à la présence ou absence de matériaux contenant de l'amiante, sauf pour les immeubles construits avec un permis de construire postérieur au 1ier Janvier 1997. Ladite attestation doit avoir été établie par un contrôleur technique agréé au sens des articles R 111-29 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation ou un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.
  • Le Diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures pour tout immeuble à usage d'habitation ayant été construit avant le 31 décembre 1947, établi depuis moins d'un an au jour de la signature de l'acte authentique de vente.
  • Si le bien immobilier est situé dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites : un état parasitaire indiquant la présence ou non de termites établi depuis moins de six mois au jour de la signature de l'acte authentique de vente. Actuellement le Doubs n'est pas concerné.
  • le Diagnostic des performances énergétiques obligatoire (sauf exceptions) depuis le 1ier Novembre 2006 permettant d'informer l'acquéreur ou le locataire des caractéristiques thermiques du bien immobilier.
  • le Diagnostic de l'installation au gaz obligatoire si l'installation date de plus de quinze ans et sauf exceptions depuis le 1ier Novembre 2007 permettant d'informer l'acquéreur ou le locataire de la conformité ou non conformité de l'installation.
  • le Diagnostic relatif à l'état de l'installation électrique : si l'installation date de plus de quinze ans et sauf exceptions ce diagnostic est en vigueur le 1ier Janvier 2009.
  • l'état des risques naturels et technologiques afin d'informer l' acquéreur ou locataire de biens immobiliers de l'existence des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (inondations....) prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat. Ce document est établit à l'aide du site Internet « www.prim.net ».
  • En cas de présence de piscine installée avant le 1ier Janvier 2004, une attestation justifiant de la présence d'un dispositif de sécurité normalisé

1.9. La vente du bien occupé

Si le bien est vendu loué, c'est le vendeur qui est tenu de restituer le dépôt de garantie à la fin de la location. Le vendeur peut se décharger de cette obligation en remboursant le dépôt de garantie à l'acquéreur qui devra le payer lors du départ du locataire.

2. La signature de l'acte de vente

2.1. Le projet de l'acte de vente

Préalablement à la signature de l'acte définitif de vente, un projet de l'acte sera adressé au vendeur et à l'acquéreur. Cet envoi n'est pas obligatoire mais il peu être jugé utile par le Notaire. Prenez le temps de le lire, Certes, nous avons conscience que les termes ne sont pas toujours faciles d'approche pour une personne non juriste de formation mais en cas de besoin n'hésitez pas à nous appeler pour éclaircir tout point qui pourrait vous poser problème. Nous aurons l'occasions de vous le rappeler dans le courrier qui accompagnera le projet.

2.2. La signature de l'acte de vente : la lecture de l'acte, le paiement du prix, la remise des clefs

2.2.1. la lecture de l'acte de vente

Lors du rendez vous de signature de l'acte de vente, le Notaire ou un de ses collaborateurs vous donneront lecture de l'acte et vous en expliqueront le sens des différentes clauses. N'hésitez pas à solliciter tous les éclaircisse ments nécessaires.

2.2.2. Le paiement du prix de vente

L'acquéreur est tenu de payer le prix accepté dans le compromis de vente et les modalités prévues par ce document. Éventuellement, le prix est payable dans un certain délai ou moyennant le versement d'une rente viagère.

Dans la majorité des cas ce prix sera payable comptant le jour de la signature, ainsi deux solutions principales se présenteront :

  • soit la banque de l'acquéreur a adressé directement la totalité des fonds ( prix d'acquisition et frais d'acquisition (commission d'agence s'il y a lieu et frais de notaire),
  • soit l'acquéreur remet directement au Notaire un chèque représentant la totalité des fonds ( prix d'acquisition et frais d'acquisition (commission d'agence s'il y a lieu et frais de notaire).

Evidemment il devra être tenu compte des éventuels dépôts de garantie déjà versés s'il y a lieu notamment lors du compromis de vente, et les frais d'acquisition.

En toute hypothèse et conformément à une directive de la chambre des notaires, le prix de vente supérieur à 30.000 Euros devra être remis par l'acquéreur au Notaire à l'aide d'un chèque de banque c'est à dire d'un chèque établi par la banque elle même et non par l'acquéreur directement à l'ordre de l'Etude Notariale et ce afin d'en garantir le paiement au vendeur. De même pour les paiements de prix inférieurs à 30.000 Euros, le paiement par chèque de banque permettra de remettre le prix de vente au vendeur le jour même de la signature de l'acte de vente et éviter ainsi les délais d'encaissement qui sont relativement longs. Le virement sur le compte de l'étude est évidemment possible mais il devra être effectué un jour avant la signature afin de permettre au service comptabilité d'en tenir compte.

la remise du prix de vente au vendeur par le Notaire

En principe, le notaire n'est pas tenu de remettre le prix au vendeur avant que l'acte ait été publié à la conservation des hypothèques et qu'il ait obtenu un état constatant l'absence de toutes inscriptions d'hypothèque ou de privilège au jour de la publication de l'acte de vente. S'il existe de telles inscriptions, il faudra payer les créanciers.

Mais conscients des exigences économiques et de part l'engagement qualité, le Notaire s'efforce dans la plupart des cas de remettre au vendeur le prix de vente lui revenant le jour de la signature de l'acte de vente. Bien entendu, les sommes susceptibles d'être dues au syndic de la copropriété, aux établissements financiers, etc., sont déduites préalablement.

2.2.3. Le paiement des « Frais de notaire ».

En principe le paiement de ces frais incombent à l'acquéreur lors de la signature de l'acte de vente. L'essentiel de ces frais correspond aux impôts, taxes revenant à l'État qui sont constituées le plus souvent par des droits de mutation de 5,09 % du prix de vente pour les biens immobiliers, quelle que soit leur affec tation. Dans certains cas la vente est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lorsqu'il s'agit d'un immeuble neuf ou d'une première vente dans les cinq ans de l'achèvement. Le taux de la TVA est de 19,60 %. Dans ce cas, il n'est pas dû de droits de mutation.

Les frais de notaire comprennent également divers forfaits pour les démarches et formalités effectuées et des honoraires dits « émoluments » qui sont proportionnels au prix de vente et qui constituent la rémunération du notaire.

Concernant la provision sur frais indiquée par notre étude, celle ci est évaluée en fonction du barème en vigueur mais elle est en principe toujours légèrement supérieur à ce que cela coûtera réellement. Le décompte définitif sera adressé à l'acquéreur une fois l'acte signé et publié.

2.2.4. le paiement de la taxe sur les plus value

Le régime de taxation des plus-values a été profondément modifié pour toutes les ventes réalisées depuis le 1ier Janvier 2004.

En toute hypothèse si le bien vendu a constitué au sens fiscal pour le vendeur sa résidence principale jusqu'au jour de la vente ou de sa mise en vente, le vendeur sera exonéré de toute taxation.

Par ailleurs, les plus-values sont totalement exonérées de taxation après quinze ans de détention du bien ainsi que pour les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15.000,00 Euros.

Si la taxation de la plus value est applicable, le Notaire ne manquera pas s'il y a lieu de prendre contact avec le vendeur afin de procéder à son calcul. Dans ce cas la taxation s'effectuera au taux forfaitaire de 16 % à laquelle s'ajouteront les prélèvements sociaux de 11 % soit une taxation totale au taux de 27%. Le Notaire procédera, lors de la publication au bureau des hypothèques, au paiement de la somme à verser à l'administration fiscale selon la déclaration du vendeur.

2.2.4. La remise d'attestations au vendeur et à l'acquéreur

Le Notaire remettra au vendeur comme à l'acquéreur plusieurs attestations afin que chacun puisse justifier de la vente ou de l'acquisition notamment auprès des différents organismes pour l'électricité, le gaz, le téléphone...

2.2.5. La remise des clefs

Lorsque le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l'acquéreur à la date prévue pour la signature de l'acte. En conséquence le vendeur doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien. Si un délai est accordé au vendeur une garantie financière pour l'acquéreur peut être insérée dans l'acte de vente.

2.2.6. L'assurance du bien vendu

Si vous êtes l'acquéreur d'un appartement en copropriété, vous profitez de l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndic. II vous suffira de prendre une assurance qui complète les garanties de celle-ci, en pratique une assurance multi risque habitation pour votre mobilier. Prévenez votre assureur de votre déménagement. Vous pouvez transférer votre contrat actuel sur votre nouvelle habitation, ou bien le résilier dans les conditions de la police.

Pour une maison, l'assurance en principe continue de plein droit au profit de l'acquéreur mais en pratique il est convenu que le vendeur résilie son assurance et que l'acquéreur souscrive une assurance auprès de la compagnie de son choix.

3. Les formalités postérieures la signature de l'acte de vente

La tâche du Notaire et ses collaborateurs ne s'achève pas avec la signature de l'acte de vente définitif. De nombreuses formalités leur incombent après la vente. Certaines de ces démarches concernent l'acquéreur, d'autre le vendeur. En effet, après la signature de l'acte de vente, le Notaire doit notamment effectuer les formalités principales suivantes :

3.1. La publicité foncière

Le Notaire publiera l'acte de vente à la conservation des hypothèques du lieu où est situé le bien immobilier. Cette formalité est faite au plus tard dans les deux mois de l'acte de vente. Elle a pour effet de rendre la vente opposable aux tiers, c'est à dire applicable à toute personne et notamment aux créanciers, propriétaires voisins, etc.

Ainsi cette publication rend la vente opposable aux créanciers du vendeur et bénéficiaire de droits inscrits et permet à l'acquéreur de justifier à toute personne de sa qualité de propriétaire. Une fois l'acte de vente publié, aucune hypothèque ne peut plus être inscrite sur le bien au nom du précédent propriétaire.

Lors de cette publication , les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière dus en principe par l'acquéreur et qui sont inclus dans les frais de notaire seront acquittés.

3.2. La notification au syndic de copropriété

Si le bien vendu est un lot de copropriété, le notaire notifie la vente au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans les quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Cette notification permet au syndic de connaître le nouveau copropriétaire pour la gestion de la copropriété. Par ailleurs, à partir du moment où il reçoit cet avis, le syndic dispose d'un délai de quinze jours pour faire opposition, par huissier, au versement entre les mains du vendeur des fonds qui proviennent de la vente. Cette opposition est faite à concurrence des sommes dues au syndicat des copropriétaires. La partie du prix correspondant à ces sommes est bloquée chez le notaire jusqu'à ce que le vendeur paie ses dettes à la copropriété notamment les charges ou les travaux impayés.

3.3. L'envoi du titre de propriété à l'acquéreur

Dans un délai qui varie de trois à six mois, suivant l'encombrement du bureau des hypothèques, le Notaire enverra à l'acquéreur son titre de propriété avec la facture détaillée des frais qui lui ont été facturés ainsi que le solde de son compte.

En effet une provision sur les frais de notaire a été versée lors de la signature de l'acte. Celle ci est évaluée en fonction du barème en vigueur actuellement mais en principe cette provision est toujours légèrement supérieure à ce que cela coûtera réellement ce qui permettra de restituer à l'acquéreur le trop perçu.