Négociation immobilière

1. Pourquoi faire évaluer votre bien immobilier ?

Estimer un appartement, une maison ou tout autre bien immobilier n'est pas simple et nécessite de connaitre le marché immobilier avec précision. Grace au fichier notarial appelé « Marché Immobilier des Notaires » qui contient toutes les références et conditions (prix, surface...) des ventes réalisées, fichier qui n'est consultable que par les notaires, nous sommes donc la seule profession à pouvoir estimer votre bien immobilier en comparant les prix pratiqués lors des dernières ventes et en conséquence d'être au plus proche de la conjoncture immobilière.

Le Notaire et son service de négociation immobilière procéderont à l'estimation de votre bien immobilier grâce à l'une voir les trois méthodes d'expertise officiellement reconnues à savoir :

• La méthode par Comparaison : méthode qui consiste à rechercher la valeur vénale du bien considéré à partir des prix constatés lors de transactions sur des biens comparables.
  
  Afin de permettre sa mise en œuvre, le prix global est ramené à une unité de mesure qui est le mètre carré de surface habitable. La comparaison est effectuée par simple moyenne (somme des prix divisé par somme des surfaces).
• La méthode par Réduction du Prix Maximal : méthode qui consiste à recréer le prix du bien immobilier par rapport au prix de l'immeuble neuf auquel on applique une vétusté. Les prix pratiqués par les promoteurs en logements neufs, représentatifs du niveau maximal des prix, permettent par un ajustement, l’obtention d’une fourchette de prix relativement précise pour chaque type de logement. Les éléments pris en compte sont volontairement restrictifs.
• La méthode par Capitalisation : méthode qui consiste à déterminer le prix du bien immobilier au regarde de sa rentabilité locative éventuelle.
  
  Un avis de valeur vous sera adressé avec le détails des méthodes utilisées.
• Le Notaire et son service de négociation immobilière vous conseilleront également sur les meilleures méthodes pour réaliser votre vente et éviter de perdre un éventuel client potentiel.

2. Pourquoi confier la vente de votre bien immobilier à un Notaire ?

2.1. Pourquoi nous confier la vente de votre bien immobilier ?

• Vendre ou Acheter nécessite de nombreux conseils, nous seront présents pour vous aider.
• A votre disposition depuis plus de 50 ans, notre seul objectif est de vous satisfaire.
• Notre service négociation immobilière se chargera de :
  • Procéder aux publicités dans les journaux et sur Internet sans frais sur simple signature du mandat de vente.
  • d'apposer s'il y a lieu un panonceau sur votre bien immobilier.
  • Procéder à toute visite avec tout acquéreur potentiel.
  • Effectuer les relances nécessaires auprès de tout client intéressé.
  • faire l'intermédiaire entre vous et un acquéreur intéressé en cas de discussion sur le prix.
• Nos outils de communication : site internet (zedet.com ; immonot.com ; paruvendu, topannonces....), parutions dans la presse (paru vendu..), pancartes, affichettes, réseau de professionnels de l’immobilier… (Listes des parutions non exhaustives et variant selon les choix stratégiques de communication de l’étude).
• Notre rémunération est due par l'ACQUÉREUR sauf mention contraire dans le mandat et est perçue conformément au décret ministériel.
• En cas de problème, le Notaire sera à vos côtés pour tenter de trouver une solution.
• Une fois le client trouvé le Notaire chargera d'établir l'avant contrat : le compromis de vente.

2.2. Dans le cadre de votre vente êtes vous soumis a l'impôt sur les plus values ? quelques éléments de réponse

Depuis le 1ier Janvier 2004, dans tout acte de vente de tout bien immobilier, le VENDEUR doit :

• soit simplement déclarer que la vente est exonérée de toute plus value si cette vente entre dans le champ d'application d'un cas d'exonération prévu par la loi ou que la vente n'entre pas dans le champ d'application des plus values des particuliers.
• soit déclarer que la vente génère une plus value et verser le montant de l'impôt dû au titre de cette plus value.

Les principaux cas d'exonération de plus value sont :

• vous êtes résident fiscal en France et le bien immobilier constitue au jour de la vente votre résidence principale (ou a constitué jusqu'au jour de la mise en vente votre résidence principale si la vente intervient dans l'année de cette mise en vente).
• le bien immobilier est vendu pour un prix inférieur à 15000,00 Euros.
• Vous êtes propriétaire depuis plus de 15 ans.

Si la vente n'est pas exonérée de plus value, l'impôt sur la plus value est calculé selon une méthode très précise, certains éléments sont admis en déduction d'autres pas, n'hésitez pas à nous consulter afin de procéder ensemble au calcul exact de cet impôt.

2.3. Les documents nécessaires pour la vente de votre bien immobilier

Afin de procéder aux vérifications d'usage et d'assurer une parfaite sécurité au VENDEUR et à l'ACQUEREUR il est nécessaire de disposer des éléments suivants :

• Pour tous les biens immobiliers
• Copie de votre titre de propriété (acte d'acquisition, de donation...). Si vous l'avez égaré, aucun problème, nous avons accès au fichier national et pouvons en obtenir une copie.
• Copie des actes mentionnant les servitudes existantes sur votre bien immobilier (droit de passage...)
• Si le bien immobilier fait partie d'un lotissement, copie du règlement du lotissement
• Copie de votre taxe foncière
• Si possible également copie des plans du bien immobilier.
• Dispositions prévues par les articles L. 1334-7 et R. 1334-24 du Code de la santé publique : Diagnostic relatif à la présence ou absence de matériaux contenant de l'amiante conforme au décret numéro 96-97 du 7 février 1996 modifié, sauf pour les immeubles construits avec un permis de construire postérieur au 1 Janvier 1997.
• Dispositions prévues par l'article L. 1334-2 et suivants du Code de la santé publique : Diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures pour tout immeuble ayant été construit avant le 31 décembre 1947, établi depuis moins de six mois au jour de la signature de l'acte authentique de vente.
• Si le bien immobilier est situé dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites au sens de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 : un état parasitaire indiquant la présence ou non de termites établi depuis moins de trois mois au jour de la signature de l'acte authentique de vente. Actuellement le Doubs n'est pas encore classé en zone à risque.
• le Diagnostic des performances énergétiques obligatoire (sauf exceptions) depuis le 1ier Novembre 2006 permettant d'informer l'acquéreur ou le locataire des caractéristiques thermiques du bien immobilier.
• l'état des risques naturels et technologiques afin d'informer l' acquéreur ou locataire de biens immobiliers de l'existence des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (inondations....) prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat. Ce document est établit à l'aide du site Internet www.prim.net
• le Diagnostic de l'installation au gaz obligatoire si l'installation date de plus de quinze ans et sauf exceptions depuis le 1ier Novembre 2007 permettant d'informer l'acquéreur ou le locataire de la conformité ou non conformité de l'installation.
• le Diagnostic de l'installation intérieure électrique obligatoire si l'installation date de plus de quinze ans et sauf exceptions depuis le 1ier Janvier 2009 permettant d'informer l'acquéreur de la conformité ou non conformité de l'installation.
• En cas de présence d'un locataire, la copie du bail et état des lieux. Si le bien immobilier a été libéré par le locataire, copie du congé.
• En cas de présence de piscine installée avant le 1ier Janvier 2004, dispositions de l'article L. 128-2 alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation : Précision si la piscine est dotée ou non d'un dispositif de sécurité normalisé
• Pour les lots dépendant d'une copropriété (appartement..)
• Dispositions prévues par la loi n 96-1107 du 18 décembre 1996 : Superficie loi Carrez : Obligation du vendeur de déclarer la superficie la superficie de la partie privative du ou des lots entrant dans le champ d'application de cette loi. Attention nous attirons l'attention sur le fait que le mesurage loi Carrez est spécifique et les sanctions sont sévères, il est fortement recommandé de faire procéder à ce mesurage par un professionnel pour éviter tout risque avec l'acquéreur.
• Copie du règlement de copropriété et modificatifs
• Copie des deux dernières assemblées générales de copropriété afin de connaître les éventuels travaux en cours.
• Pour les biens immobiliers construits achevés depuis moins de 10 ans
• Copie du permis de construire, de la déclaration d'achèvement des travaux et du certificat de conformité
• Copie des assurances décennales et dommage ouvrage si celles ci ont été souscrites.
• Pour les biens immobiliers achevés depuis moins de 5ans : copie des factures de travaux

Vous ne disposez pas de ces éléments ?

Aucun souci, N'hésitez pas à nous en informer des l'ouverture de votre dossier,Nous vous aiderons à obtenir ces documents.

Cette liste est non exhaustive et ne saurait engager la responsabilité des notaires, les notaires étudient chaque dossier individuellement afin de déterminer les documents nécessaires en tenant compte des spécificités.